Was versteht man unter dem Eigenmietwert?
Seit 1934 gilt in der Schweiz eine besondere Regelung: Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen einen rechnerischen Mietwert als Einkommen versteuern. Dieser Betrag orientiert sich daran, was die Liegenschaft bei einer Vermietung einbringen würde.
Die Festlegung erfolgt durch die Kantone und betrifft sowohl Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilienhäusern als auch von Stockwerkeigentum.
Kurzgefasst: Man bezahlt Steuern auf ein Einkommen, das real gar nicht entsteht.
Warum existiert der Eigenmietwert?
Menschen mit Wohneigentum haben dadurch einen Vorteil: Sie zahlen keine Miete und können gleichzeitig Hypothekarzinsen sowie Unterhaltsarbeiten steuerlich geltend machen. Diese Abzüge können beträchtlich sein.
Damit dieser Vorteil ausgeglichen wird, wurde der Eigenmietwert eingeführt. Er soll eine gewisse Gleichbehandlung zwischen Mietenden und Eigentümerschaft sicherstellen.
Allerdings wird dieses System seit Jahren kritisiert – viele empfinden es als ungerecht, da es sich um ein fiktives Einkommen handelt.
Wann soll der Eigenmietwert abgeschafft werden?
Die Diskussion über eine Reform läuft seit Langem. Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung der Abschaffung zugestimmt.
Bis die Änderung tatsächlich wirksam wird, dauert es jedoch: Die Umsetzung der Verfassungsänderung wird frühestens 2028 erwartet.
Was bedeutet die Abschaffung für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Wird der Eigenmietwert aufgehoben, entfällt die Pflicht, das hypothetische Einkommen aus dem selbstgenutzten Eigenheim zu versteuern.
Aber: Im Gegenzug fallen auch verschiedene steuerliche Abzüge weg.
Betroffen sind insbesondere:
- Abzug von Hypothekarzinsen
- Abzug für werterhaltenden Unterhalt und Renovationen
Wer profitiert?
- Vorteile haben hauptsächlich Eigentümerinnen und Eigentümer mit geringer oder vollständig getilgter Hypothek.
Wer hat wenig bis keinen Vorteil?
- Haushalte mit hoher Fremdfinanzierung verlieren den steuerlichen Abzug der Zinsen und könnten unter dem Strich kaum besser dastehen.
Volkswirtschaftlicher Aspekt:
Die Möglichkeit, weniger auf die Hypothek abzuzahlen, entfällt. Das könnte dazu führen, dass mehr Menschen ihre Schulden schneller reduzieren – aus Sicht der Gesamtwirtschaft sinnvoll, da die Schweiz international eine sehr hohe private Verschuldung aufweist.
Möglicher Nachteil:
Personen mit sanierungsbedürftigen Immobilien können Unterhaltskosten künftig nicht mehr steuerlich anrechnen.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
1. Fällt der Eigenmietwert auch bei vermieteten Wohnungen an?
Nein. Wer eine Immobilie vermietet, versteuert nicht den Eigenmietwert, sondern die tatsächlichen Mieteinnahmen.
2. Wie sieht es bei Ferienobjekten oder leerstehenden Immobilien aus?
Für Ferienhäuser oder Zweitwohnungen wird ebenfalls ein Eigenmietwert angesetzt.
Wird die Immobilie in dieser Zeit vermietet, müssen die Mieterträge deklariert werden, dafür entfällt der Eigenmietwert für die vermieteten Perioden.
Auch bei Leerstand bleibt die Steuerpflicht bestehen.
Fazit: Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt für viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer spürbare Veränderungen mit sich, sowohl Chancen wie auch neue steuerliche Rahmenbedingungen. Besonders bei der langfristigen Energie- und Investitionsplanung lohnt sich nun ein genauer Blick darauf, welche Massnahmen weiterhin sinnvoll sind. Photovoltaikanlagen bleiben eine attraktive Möglichkeit, die Energiekosten nachhaltig zu senken, den Eigenverbrauch zu optimieren und den Immobilienwert zu steigern, auch ohne steuerliche Abzüge.
Die esfera Solar AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in dieser Übergangsphase mit fundierter Beratung, individuellen Berechnungen und massgeschneiderten Solarlösungen. So stellen wir sicher, dass jede Investition nachhaltig und wirtschaftlich bleibt, unabhängig von steuerpolitischen Veränderungen.
